Коммерческая недвижимость: перспективы, вызовы и прогнозы
На рынок коммерческой недвижимости ситуация, вызванная эпидемией, оказала сильное влияние как с точки зрения покупки-продажи объектов, так и с позиции условий аренды площадей. Многие аналитики ждут активизации рынка в 4-ом квартале, но уже сейчас говорят о том, что по некоторым показателям рынок безусловно просядет. О том, чего ждать владельцам крупных и мелких зданий, на Международном инвестиционном форуме по недвижимости PROESTATE.live говорили эксперты разных отраслей рынка в рамках дискуссии «Оценка основных рисков на рынке коммерческой недвижимости».
10.09.2020
В новых ограничительных условиях, с которым мы все с вами столкнулись весной, произошло структурное снижение покупательской способности., из-за которого рынок коммерческой недвижимости практически замер. Ему понадобилось время на переосмысление резкого снижения или отсутствия доходов, и необходимости поддерживать здания в адекватном состоянии и платить налоги. В этот период фактическая стоимость многих объектов снизилась, а кадастровая оценка, от которой рассчитываются суммы сборов, осталась прежней.
«Учитывая, что кадастровая оценка проводится один раз в 2-5 лет, практически у всех в период самоизоляции она осталась без изменений. В то же время «доходный подход», с помощью которого и вычисляется кадастровая стоимость, фактически повалил в нокдаун эту самую стоимость. Как следствие этих процессов продажи объектов замерли, а расхождение между ценой спроса и предложения стало неприлично высоким. И по нашим оценкам оно доходил до 50%. В этот период многие объекты были просто сняты с продажи для переосмысления сторонами сделок. По факту бросовых цен мы не наблюдали», — рассказал Юрий Чикиров, генеральный директор АСК Недвижимость, выступивший модератором дискуссии.
О другой стороне медали — отношении собственников и арендодателей поведала Ксения Харкевич, директор Департамента офисной недвижимости ILM. По ее данным, в офисном сегменте незначительно снизилась вакансия, уменьшение составило всего 0,5%. Это говорит о том, что офисный сектор в отличие от торговой недвижимости и отельного бизнеса пережил все то, что случилось с нами в первом полугодии, с наименьшими потерями и ставки не претерпели сильных изменений.
Однако радоваться рано. Крупные арендаторы уже заявили, что будут менять формат аренды офисных помещений и будут оставлять часть сотрудников на «удаленке». Часть из них меняет формат лишь до конца года, другие в принципе перестаивают формат и офис для них становится местом встреч, обмена знаниями, мозговых штурмов, а дальше люди будут работать в режиме «хоум-офис».
«Что это означает для рынка? У большинства подобных структур есть долгосрочные соглашения, они занимают достаточно большие площади. И большинство из этих контрактов не предполагают досрочного расторжения. Это в свою очередь влияет на инвестиционную привлекательность занимаемого объекта. Сейчас многие арендаторы вместо неразрывных контрактов на 5-7 лет выберут более гибкий подход и возможность более оперативно реагировать на изменения», — считает Ксения.
По мнению Александра Ошурко, управляющего партнера компании Praedium, наиболее хорошо себя чувствуют средние здания класса А, которые сданы одному или двум арендаторам. А пострадали больше других небольшие объекты, занятые представителями мелкого и среднего бизнеса, которые оказались наиболее восприимчивы к неожиданным условиям.
Международный инвестиционный форум по недвижимости PROESTATE.Live проходит с 10 по 13 сентября 2020 года. Организаторы PROESTATE.Live: Фонд Росконгресс, Минстрой России, Учебный центр Academy of Real Estate (ARE), компания IMMERGITY.
Среди партнеров PROESTATE.Live: официальный партнер – Мосинжпроект; партнеры – ANT DEVELOPMENT, «ЮгСтройИмпериал»; официальные партнеры сессий – группа компаний «А101», Colliers International Group Inc.
Официальный сайт мероприятия: proestate.ru.
Фонд Росконгресс – социально ориентированный нефинансовый институт развития, крупнейший организатор международных, конгрессных, выставочных, деловых, общественных, спортивных мероприятий и событий в области культуры.
Фонд учрежден в 2007 году с целью содействия развитию экономического потенциала, продвижения национальных интересов и укрепления имиджа России. Фонд всесторонне изучает, анализирует, формирует и освещает вопросы российской и глобальной экономической повестки. Обеспечивает администрирование и содействует продвижению бизнес-проектов и привлечению инвестиций, способствует развитию социального предпринимательства и благотворительных проектов.
Мероприятия Фонда собирают участников из 208 стран и территорий, более 15 тысяч представителей СМИ ежегодно работают на площадках Росконгресса, в аналитическую и экспертную работу вовлечены более 5000 экспертов в России и за рубежом. Установлено взаимодействие с 128 внешнеэкономическими партнерами, объединениями промышленников и предпринимателей, финансовыми, торговыми и бизнес-ассоциациями в 69 странах мира.
roscongress.org
«Учитывая, что кадастровая оценка проводится один раз в 2-5 лет, практически у всех в период самоизоляции она осталась без изменений. В то же время «доходный подход», с помощью которого и вычисляется кадастровая стоимость, фактически повалил в нокдаун эту самую стоимость. Как следствие этих процессов продажи объектов замерли, а расхождение между ценой спроса и предложения стало неприлично высоким. И по нашим оценкам оно доходил до 50%. В этот период многие объекты были просто сняты с продажи для переосмысления сторонами сделок. По факту бросовых цен мы не наблюдали», — рассказал Юрий Чикиров, генеральный директор АСК Недвижимость, выступивший модератором дискуссии.
О другой стороне медали — отношении собственников и арендодателей поведала Ксения Харкевич, директор Департамента офисной недвижимости ILM. По ее данным, в офисном сегменте незначительно снизилась вакансия, уменьшение составило всего 0,5%. Это говорит о том, что офисный сектор в отличие от торговой недвижимости и отельного бизнеса пережил все то, что случилось с нами в первом полугодии, с наименьшими потерями и ставки не претерпели сильных изменений.
Однако радоваться рано. Крупные арендаторы уже заявили, что будут менять формат аренды офисных помещений и будут оставлять часть сотрудников на «удаленке». Часть из них меняет формат лишь до конца года, другие в принципе перестаивают формат и офис для них становится местом встреч, обмена знаниями, мозговых штурмов, а дальше люди будут работать в режиме «хоум-офис».
«Что это означает для рынка? У большинства подобных структур есть долгосрочные соглашения, они занимают достаточно большие площади. И большинство из этих контрактов не предполагают досрочного расторжения. Это в свою очередь влияет на инвестиционную привлекательность занимаемого объекта. Сейчас многие арендаторы вместо неразрывных контрактов на 5-7 лет выберут более гибкий подход и возможность более оперативно реагировать на изменения», — считает Ксения.
По мнению Александра Ошурко, управляющего партнера компании Praedium, наиболее хорошо себя чувствуют средние здания класса А, которые сданы одному или двум арендаторам. А пострадали больше других небольшие объекты, занятые представителями мелкого и среднего бизнеса, которые оказались наиболее восприимчивы к неожиданным условиям.
Международный инвестиционный форум по недвижимости PROESTATE.Live проходит с 10 по 13 сентября 2020 года. Организаторы PROESTATE.Live: Фонд Росконгресс, Минстрой России, Учебный центр Academy of Real Estate (ARE), компания IMMERGITY.
Среди партнеров PROESTATE.Live: официальный партнер – Мосинжпроект; партнеры – ANT DEVELOPMENT, «ЮгСтройИмпериал»; официальные партнеры сессий – группа компаний «А101», Colliers International Group Inc.
Официальный сайт мероприятия: proestate.ru.
Фонд Росконгресс – социально ориентированный нефинансовый институт развития, крупнейший организатор международных, конгрессных, выставочных, деловых, общественных, спортивных мероприятий и событий в области культуры.
Фонд учрежден в 2007 году с целью содействия развитию экономического потенциала, продвижения национальных интересов и укрепления имиджа России. Фонд всесторонне изучает, анализирует, формирует и освещает вопросы российской и глобальной экономической повестки. Обеспечивает администрирование и содействует продвижению бизнес-проектов и привлечению инвестиций, способствует развитию социального предпринимательства и благотворительных проектов.
Мероприятия Фонда собирают участников из 208 стран и территорий, более 15 тысяч представителей СМИ ежегодно работают на площадках Росконгресса, в аналитическую и экспертную работу вовлечены более 5000 экспертов в России и за рубежом. Установлено взаимодействие с 128 внешнеэкономическими партнерами, объединениями промышленников и предпринимателей, финансовыми, торговыми и бизнес-ассоциациями в 69 странах мира.
roscongress.org